Skip to content

Immobilier locatif : l’état du marché à Nice

En cette rentrée 2022, le marché de la location se tend sur le territoire national. La hausse de la demandecombinée à la baisse de l’offre complique singulièrement les recherches des locataires, qu’ils soient étudiants, jeunes actifs ou une famille.

La conjoncture géopolitique et économique n’est sans doute pas étrangère à l’affaire. L’augmentation des taux d’intérêt qui rend plus difficile l’accès au crédit, les incertitudes sur l’évolution du pouvoir d’achat et l’attentisme d’acheteurs misant sur un repli des prix immobiliers dans les mois à venir gonflent le bataillon des candidats locataires. Des ménages qui auraient probablement franchi le pas de l’accession à la propriété ces dernières années, restent aujourd’hui locataires.

Le marché immobilier de Nice n’échappe pas à ce constat. Les difficultés sont même aggravées par la présence massive des biens mis en location meublée.

Le nombre de logements en meublé explose

À Nice, le nombre de logements loués meublés a explosé ces deux dernières années. Le statut meublé concerne aujourd’hui 20 % des baux. Plusieurs raisons peuvent expliquer ce phénomène. Tout d’abord, les étudiants et les cadres d’entreprise en mission courte plébiscitent les appartements tout équipés, ce qui induit une forte demande. L’offre ne se tarie pas car les propriétaires sont également friands du statut meublé. En effet, ce dernier permet une optimisation des charges à déduire des revenus locatifs, mais il permet également d’avoir une durée du bail inférieure à celle exigée pour les biens loués vides tout en bénéficiant d’un loyer plus important.

Une autre raison de l’explosion du nombre de bien loués en meublé est que la ville de Nice est aujourd’hui moins tolérante avec les locations en meublé touristique. Les propriétaires reportent donc leurs biens en location saisonnière sur la location meublée de « longue durée » (bail meublé d’une durée de 9 ou 12 mois).

Les prix des loyers augmentent également

Dans l’été, le site d’annonces de locations en ligne SeLoger a publié son classement des marchés locatifs des 50 plus grandes villes de France.

Il en ressort que Nice est la deuxième ville de France, derrière Paris, où le loyer est le plus cher pour les appartements vides, devant Lyon, Bordeaux ou Nantes. Le loyer mensuel moyen est de 784 € (hors charges) pour un appartement de 45 m².

La FNAIM (fédération nationale de l’immobilier) et l’Observatoire Clameur ont, quant à eux, publié leurs chiffres au 1er septembre 2022. Le loyer médian d’un appartement à Nice est de 16 €/m² (hors charges, toutes surfaces confondues). Il est de 19 €/m² pour un studio et de 14 €/m² pour les appartements de trois pièces et plus. Pour information, le loyer médian est celui pour lequel la moitié des locations est inférieure à cette valeur, et l’autre moitié, supérieure. Cet indicateur peut donc s’avérer plus pertinent que le prix moyen car il est moins marqué par les valeurs extrêmes.

Ainsi, sur les cinq dernières années, les loyers ont progressé de + 1,1 % pour les studios, de + 5,1 % pour les deux-pièces et de + 6,7 % pour les biens de trois pièces et plus. Les niveaux des loyers se stabilisent depuis un an.

Quels quartiers privilégier pour un investissement locatif à Nice ?

Les valeurs sûres restent le centre-ville (Vieux-Nice et promenade des Anglais), mais les prix d’acquisition sont élevés, ce qui pourrait avoir des répercussions sur le rendement locatif. Il vous faudra donc au préalable bien préparer votre investissement. Nice est une ville étudiante dynamique, de ce fait investir à proximité des universités présente un réel intérêt (quartiers situés autour des pôles universitaires : l’Archet, la Madeleine, Valrose, Pasteur). Si vous désirez investir en profitant du statut de louer en meublé non-professionnel (LMNP), acquérir un bien dans le secteur de ces pôles universitaires représente une bonne opportunité.

Nice est éligible à la loi Pinel et est situé en zone A quant au zonage Pinel. Pour un investissement en location vide, le choix des investisseurs peut se porter sur un programme neuf situé dans le quartier écoresponsable Joia, à l’ouest de la ville. Des opportunités sont également à saisir dans les constructions neuves du quartier du Ray, une des plus belles transformations urbaines en cours de réalisation dans la ville de Nice.