En ce début d’année 2025, le marché de la location en France connaît une tension croissante. L’augmentation de la demande, combinée à une diminution notable de l’offre, rend les recherches particulièrement complexes pour les locataires, qu’il s’agisse d’étudiants, de jeunes actifs ou de familles. Bien que le marché immobilier global affiche des signes d’amélioration grâce à la récente baisse des taux d’intérêt (actuellement à 3,30%), le secteur locatif reste fortement sous pression. L’offre de biens à louer continue de diminuer alors que la demande atteint des niveaux record, entraînant une hausse significative des loyers et exacerbant une situation déjà préoccupante. 

La conjoncture géopolitique et économique actuelle joue sans doute un rôle dans cette dynamique. De nombreux ménages, qui auraient autrement opté pour l’accession à la propriété, choisissent aujourd’hui de rester locataires. 

Dans certaines métropoles, les candidats à la location se heurtent à des difficultés accrues en raison d’une baisse importante des volumes d’offres en l’espace d’un an.Le marché immobilier de Nice illustre parfaitement ce constat, avec une diminution notable de l’offre locative (-28,7 %). Cette situation y est aggravée par une part importante de biens destinés à la location meublée, contribuant à restreindre davantage l’accès au marché pour les locataires.

Le nombre de logements en meublé explose

Le nombre de logements loués meublés à Nice connaît une croissance exponentielle depuis deux ans. Actuellement, près de 6 % des logements de la commune sont des meublés, un pourcentage significativement supérieur à celui observé à Paris ou Marseille, où ce taux atteint 3 %. Cette situation exerce une pression importante sur le marché locatif et hôtelier, affectant particulièrement les habitants locaux, qu’ils soient actifs ou non, en rendant l’accès à des logements à prix abordables de plus en plus difficile. 

Cette explosion du nombre de logements meublés peut s’expliquer par plusieurs facteurs. D’une part, les appartements tout équipés sont particulièrement prisés par les étudiants et les cadres d’entreprise en mission de courte durée, ce qui génère une forte demande. D’autre part, les propriétaires privilégient ce type de location en raison des avantages fiscaux qu’elle offre, comme la déduction optimisée des charges et la possibilité d’un bail plus court assorti de loyers plus élevés.

Une autre raison significative réside dans le durcissement des règles concernant les locations touristiques à Nice. De nombreux propriétaires, confrontés à une réglementation plus stricte sur les meublés touristiques, se tournent désormais vers des locations meublées de longue durée, avec des baux de 9 ou 12 mois, pour maintenir la rentabilité de leurs biens. 
En effet, le Parlement a récemment adopté une loi visant à encadrer plus strictement la location meublée touristique. Le projet de loi Le Meur, validé le 7 novembre 2024, introduit des mesures clés qui entreront progressivement en vigueur à partir de 2025 à Nice afin de lutter contre le surtourisme et la crise du logement locatif :

  1. Diagnostic de performance énergétique (DPE) : Dès 2025, les logements situés en zones tendues devront présenter un DPE minimum de F (E en 2028). Tous les meublés touristiques devront atteindre une classification comprise entre A et D d’ici 2034, sous peine d’une amende de 5 000 €.
  2. Obligation d’enregistrement : Toute location meublée devra être déclarée en mairie, avec un contrôle renforcé et un numéro d’enregistrement obligatoire d’ici mai 2026. Une amende de 10 000 € sera appliquée en cas de non-déclaration.
  3. Durée de location limitée : Dès 2025, les maires auront la possibilité de limiter la durée annuelle de location des résidences principales à 90 jours (contre 120 actuellement). Les dépassements seront sanctionnés par une amende de 15 000 €.

Les prix des loyers augmentent également

Le site d’annonces immobilières SeLoger a publié un classement des marchés locatifs des 50 plus grandes villes de France. Selon ce Baromètre des loyers 123 Loger, Nice se positionne comme la 4ᵉ ville la plus onéreuse pour les loyers d’appartements vides, derrière Paris, Annemasse et Annecy, mais devant Lyon, Bordeaux ou Nantes. Le loyer mensuel moyen à Nice atteint 20,4 €/m² pour un appartement et 20,5 €/m² pour une maison, marquant une hausse de 7,8 % en un an (octobre 2024 vs octobre 2023).

La Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) et l’Observatoire Clameur confirment ces tendances. D’après leurs données publiées en 2025, le loyer médian à Nice pour un appartement s’élève à 17 €/m² (hors charges, toutes surfaces confondues). Les studios se louent en moyenne à 21 €/m², tandis que les appartements de trois pièces et plus atteignent 14 €/m². 

Sur une période d’un an, les loyers à Nice ont connu une progression significative, témoignant de la forte tension sur le marché locatif local. Les biens de type T1 ont enregistré une hausse de +6,3 %, tandis que les loyers des T2 ont augmenté de +2,3 % et ceux des T3 et plus de +3,4 %. Ces chiffres confirment l’intensification de la pression sur le marché, où la demande continue de dépasser largement l’offre disponible, alimentant ainsi une dynamique inflationniste persistante.

Quels quartiers privilégier pour un investissement locatif à Nice ?

Le centre-ville, le Vieux-Nice et la promenade des Anglais demeurent des valeurs sûres malgré des prix d’acquisition élevés, pouvant réduire le rendement locatif. Nice étant une ville étudiante, les secteurs proches des universités (l’Archet, la Madeleine, Valrose ou Pasteur) offrent un fort potentiel pour répondre à la demande croissante.

H3 : Quartier Saint-Pancrace


Prisé pour son calme et son panorama, il accueille principalement des cadres et des familles. Les loyers y varient entre 16,4 et 27,7 €/m², offrant un investissement locatif relativement stable.

H3 : Quartier Pasteur


Dynamisé par la ligne 2 du tramway, ce quartier bénéficie de sa proximité avec les universités et le CHU de Nice, constituant un fort potentiel de valorisation. Les loyers oscillent entre 12,7 et 24,5 €/m², avec une hausse attendue grâce au développement local.

H3 : Quartier Cimiez


Situé au nord-est du centre-ville, ce quartier résidentiel se distingue par son cadre paisible et ses vues imprenables. Les loyers varient entre 16,6 et 32,7 €/m², attirant des familles et des jeunes actifs en quête d’un environnement de qualité.

Investir avec le statut LMNP, une bonne idée à Nice ? 

Investir dans un bien meublé à Nice peut également permettre de bénéficier du dispositif Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), particulièrement intéressant pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité. Ce statut permet de percevoir des revenus locatifs non imposables tout en récupérant la TVA sur l’acquisition. S’il s’applique généralement aux biens neufs, certaines conditions permettent également de l’obtenir pour des biens anciens. Avec un marché locatif dynamique et une demande soutenue, Nice offre des perspectives solides pour les investisseurs, à condition de cibler les bons quartiers en fonction de leurs objectifs financiers et locatifs.